[부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출 정보 및 활용 (1/2) (디딤돌, 보금자리론)

안녕하세요, 오겜의 오겜만족 부동산 편입니다.
최근 몇년간 부동산 시장은 뜨겁게 과열되고, 집값 상승도 지속되어 왔습니다.
그러나 지금은 강력한 대출규제로 부동산시장의 거래가 얼어붙었다고도 합니다.

하지만, 이와같은 대출규제에도 집을 살 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다.
바로 한국주택금융공사의 정책대출을 이용하는 것인데요.
오늘은 내 집 마련의 첫 시작, 주택담보대출 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

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한국주택금융공사란 ?

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2004년에 설립된 준정부기관
주택금융의 안정정 공급을 위해 설립된 기관

한국주택금융공사는 금융위원회 산하 기관으로, 한국주택금융공사법에 의거해 설립되었습니다. 국민들의 복지와 경제발전을 위해 주택금융의 안정적 제공을 목적으로 설립되었습니다.
주택금융을 안정적으로 제공하도록 지원하는 역할이므로, 이에 적합한 여러 사업을 수행하고도 있습니다. 주택담보대출, 주택보증, 주택연금, 대환 등과 같은 업무가 바로 그것입니다.
오늘은 내 집 마련의 필수요소인 한국주택금융공사의 주택담보대출을 알아보겠습니다.

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정책대출을 알아보자!

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디딤돌 대출과 보금자리론이 존재
디딤돌은 조건이 까다로우나, 이자가 저렴
보금자리론은 성년(19세 이상) 일 경우 대상이므로, 조건 충족 여부 확인
디딤돌 → 보금자리론 순으로 대상, 한도 확대됨

보금자리론 대출기준

한국주택금융공사가 제공하는 정책대출(주택담보대출)에는 두 가지 종류가 있습니다. 바로 디딤돌 대출과 보금자리론입니다. 디딤돌대출은 대상자 선정이 까다로운 대신 더 낮은 금리로 운용하고 있으며, 보금자리론은 디딤돌 대출보다 금리가 조금 높으나 한도가 높다는 장점이 있습니다.
따라서 주택을 구매하기 위해 선 두 가지 대출을 모두 알아볼 필요가 있습니다. 대상자에 해당된다면 디딤돌 대출과 보금자리론은 같이 받을 수 있기 때문입니다.

조건	디딤돌대출	보금자리론
나이	민법상 성년 (만 19세 이상)
주택수	세대구성원 전원이 무주택	무주택자 또는 1주택자 (1주택자 : 1년 또는 2년 내 처분)
대상자 추가조건	신혼부부 또는 생애최초(만30세이상)	없음
한도 (최근 대출규제와 무관하나, DTI는 봄)	KB시세 또는 매매가의 70%, 최대 2.5억원 (미혼은 1.5억)	KB시세 또는 매매가의 70%, 최대 3.6억원
대출가능 주택	주택가격 5억, 85㎡이하 (미혼은 3억, 60㎡)	주택가격 6억, 85㎡이하 (읍,면은 100㎡이하)
대출금리 (30년기준)	2.25 ~ 2.75 %	3.65 ~ 3.75 %
상환방식	원리금균등, 원금균등, 체증식(40세미만)	원리금균등, 원금균등, 체증식(40세미만)
소득기준	부부합산 ~6천만원 (생애최초,신혼,2자녀 ~7천만원)	연소득 ~7천만원 (미혼 : 본인만, 기혼 : 부부합산)
비고	3년뒤 중도상환수수료 X

쉽게 말하자면 내가 20세 이상이고 소득이 7천만 원 이하이면서 단독세대주(전입신고로 세대분리) 일 경우 누구라도 보금자리론을 받아 집을 살 수 있는 것입니다. 결혼을 하지 않아도 좋고 생애최초가 아니어도 좋습니다.
오히려 기혼일 경우 부부합산 소득으로 보기 때문에 사회초년생일수록 보금자리론을 활용하는 것이 더 나을 수도 있을 것입니다.

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대출한도와 내가 필요한 현금을 알고 싶어요!

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매매가 5억 이하일 때 최대 70%까지 대출 가능
보금자리론 최대 활용 시 1.5억 현금 필요

보금자리론과 디딤돌대출은 대출액을 산정하는 기준에서 조금 차이가 있으나, 통상 시세가-매매가(분양가) 중 낮은 가격을 기준으로 합니다. 그리고 각 대출별로 최대한도가 있으므로, 대출을 최대한 많이 받기 위해선 적정한 가격의 주택을 찾아야 합니다.
Case 1. 디딤돌 대출 : 약 3.57억 원 주택 구매 시 2.5억 대출 (신혼부부 등 조건에 따라 추가한도 부여)
Case 2. 보금자리론 : 5억 원 주택 구매 시 3.5억 대출 (주택가의 70% 적용)
※ 5억을 초과할 경우 대출한도는 주택가의 60%로 적용됨

보금자리론 한도조건

또한 디딤돌대출의 금리가 유리하기때문에 두개의 대출을 받을수도 있습니다. 이때 보금자리론의 한도는 디딤돌한도만큼 감소하게 됩니다.
Case 3. 디딤돌대출 + 보금자리론 : 약 5억 원 주택 구매 시 2.5억(디딤돌) + 1억(보금자리론) 가능
따라서 5억 원의 주택을 구매한다면, 대출한도는 3.5억 필요한 현금은 1.5억 + 세금, 이사비용, 복비 등입니다.

보금자리론 최대활용 시

부채를 DTI 기준으로 산정하므로, 신용대출에 좀 더 여유로움
기타 대출을 활용한다면 필요현금은 더욱 낮아짐

 

추가로 주택 구매 시 DTI를 기준으로 부채상환능력을 계산하므로, 신용대출과 기타 다른 대출(회사 대출 등)을 합하여 모자란 자금을 조달하면 됩니다.
이렇게 되면 필요한 현금은 더욱 줄어들게 되겠죠. 소득이 많다는 가정하에 신용대출을 5천만 원 받았다고 한다면, 필요한 현금은 1억 + 부대비용이 될 것입니다. 더군다나 은행연합회의 정보망에 잡히지 않는 대출(회사 대출, 가족 간 대출 등)을 활용한다면 필요현금은 더 낮아질 것입니다.
※ 무조건적인 대출은 가계경제에 부담이므로, 본인이 감당 가능한 부채 수준 파악 필수
신용대출에 포함되는 DTI는 개인별로 다르므로, 본인의 연소득과 부채 현황을 알고 있다면 직접 계산해보고 주택대출의 한도를 예상할 수 있을 것입니다. (보금자리론 홈페이지 활용)
※ DTI : 이자상환능력을 계산 (정책대출 기준)
※ DSR : 이자상환능력 + 원리금 상환능력 계산 (시중은행 대출 기준)

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오늘은 주택금융공사의 정책대출에 대해 자세히 알아보았습니다.
아마 대부분 부동산 규제로 대출이 안 나온다고 생각하셨을지도 모르겠습니다. 그러나 정책대출은 주택가나 매매가의 70%를 대출해주기 때문에 대상이 되는지부터 확인할 필요가 있겠습니다.
주택담보대출 알아보기 2탄에서는 정책대출을 최대한 활용하는 방법을 상세히 알려드리도록 하겠습니다.
2022.03.10 - [재테크/부동산] - [부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출을 알아보자! (2/2) (디딤돌과 보금자리론의 활용)

[부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출 정보 및 활용(2/2) (디딤돌, 보금자리론)

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