[부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출 정보 및 활용(2/2) (디딤돌, 보금자리론)

2022.03.09 - [재테크/부동산] - [부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출 정보 및 활용 (1/2) (디딤돌, 보금자리론)

[부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출 정보 및 활용 (1/2) (디딤돌, 보금자리론)

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안녕하세요, 오겜의 오겜만족 부동산 편입니다.
오늘은 저번 시간에 이어서 주택담보대출, 정책대출을 활용하는 방법을 알아보겠습니다.
사실 정책대출은 대출규제 속에서 매매가의 70%를 대출해준다는 것으로도 큰 메리트가 있죠.
오늘은 그 대출을 최대한 활용하는 방법을 소개해드리겠습니다.

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정책대출의 대출방식

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3가지의 대출상환방식 존재
고정금리로 장기간 활용 가능

대출상환방식 설명자료, 출처 : 한국주택금융공사

주택금융공사의 정책대출 상환방식에는 크게 3가지가 있습니다. 원리금 균등상환방식과 원금균등, 체증식 상환방식이 있죠.
1. 원리금 균등은 말 그대로 원금 + 이자를 균등하게 상환하는 방식입니다.
2. 원금균등은 원금만 일정하게 상환하는 방식으로 이자를 제일 적게 내는 방식입니다.
3. 체증식은 쉽게 원금균등의 반대 개념으로 보시면 됩니다. 이자부터 내다가 원금을 점점 많이 내는 상환방식입니다.
각 상환방식의 차이점을 요약하면 아래와 같습니다.

구분	원리금 균등	원금 균등	체증식
매월 상환액	매달 일정	점점 줄어듬	점점 늘어남
총 납부이자	중간	적음	많음
초기 상환액 ~	중간 (일정)	많음	적음
~ 만기 상환액	중간 (일정)	적음 (점점 적어짐)	많음 (점점 많아짐)
최대 대출가능 기간	40년		30년

 

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고정금리

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고정금리로 최대 40년까지 이용 가능
금리 산정일은 대출신청월, 대출실행 월 중 낮은 금리 적용
대출금리 = 한국 국채 5년 물+α

22.3.9 한국국채 5년물 수익률

보통 시중은행에서 고정금리라 하면 5년 고정 이후 변동금리를 뜻합니다. 그러나 정책대출은 시중은행 대출과 다르게 만기까지 고정금리로 운용된다는 것이 가장 큰 특징입니다.
그러나 이러한 운용법도 단점이 있습니다. 중간에 금리가 유리하게 변동되어도 대출금리는 변하지 않는다는 것입니다. 따라서 정책대출을 신청 시 최대한 낮은 금리를 받도록 해야 할 것입니다.
참고로 주택금융공사의 정책대출은 한국 국채 5년 물의 금리를 추종합니다. 그래서 보금자리론을 받을 예정일 경우 국채금리를 확인할 필요가 있습니다.

참고로 코로나19 이후 전 세계적으로 금리인상 추세였으나, 최근 우크라이나-러시아 사태로 안전자산인 채권 선호도(수요)가 높아졌습니다. 채권 수요 증가로 금리가 단기 하락했었으니, 관련 정보를 유심히 보시고 유리하게 대출신청하시기 바랍니다.

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대출 시뮬레이션

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5.95억 아파트를 매매하고 3.5억의 정책대출을 가정
원금균등(체감식)은 총이자가 적음
체증식은 총이자가 가장 많음

앞서 정책대출을 활용했을 경우 월 납입액이 쉽게 상상하기 어려울 것입니다.
따라서 5.95억 원의 아파트를 매매하고, 3.5억의 대출을 받았을 경우를 가정해 시뮬레이션해보도록 하겠습니다.
기타 조건은 아래와 같습니다.
※ 대출금리 3.65% , 30년, 비거치 (비거치 : 이자만 납부하는 기간)

대출 시뮬레이션 결과

구분 (원리금 기준)	원금균등(체감식)	원리금균등	체증식
1회차	2,057,222 원	1,601,108 원	1,085,000 원
120회차	1,649,851 원		1,501,738 원
240회차	1,301,611 원		1,921,978 원
360회차	975,113 원		2,549,497 원

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대출 활용

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만 40세 미만일 경우 무조건 체증식상환을 추천!
대출 상환기간은 최대한 길게
3년 뒤 중도상환 시 수수료 면제
연말정산 시 이자상환액 소득공제

활용핵심 : 5억이하 주택구매, 체증식, 30년 상환

정책대출은 시중은행에 없는 것이 있습니다. 바로 체증식 대출인데요. 주택금융공사의 정책대출을 이용할 때는 체증 식상 환을 반드시 활용하도록 합니다. 또한 대출기간도 가장 길게(30년) 하도록 해야 하죠. 바로 물가상승률과 화폐가치 하락 때문입니다.

화폐가치 계산, CPI 소비자물가지수(통계청)

앞서 설명해드렸던 것처럼 체증식상환의 경우 이자납입액이 가장 많기 때문에 의아하실 분도 있으리라 생각됩니다.
어렵게 생각할 필요 없이 지금부터 30년 전, 1990년대 물가와 주택 가격, 월급을 생각해보시면 될 겁니다.
체증식상환의 경우 대출기간이 길수록 그 효과는 더 증가하게 됩니다.
그럼에도 불구하고 나중에 이자가 걱정이 되시는 분들은 3년 뒤부터 중도상환을 할 수도 있습니다. 정책대출의 경우 3년 뒤부터 중도상환 수수료를 면제해주므로 이자액은 점점 낮아지게 될 겁니다.

 

 

 

체증식을 선택하는 두 번째 이유는 소득공제입니다.
"장기주택 저당차입금 이자상환액 소득공제"에 따라서 소득공제를 받을 수 있는데, 이때 조건을 확인할 필요가 있습니다.
※ 조건 : 취득 당시 기준시가 5억 이하 주택, 15년 이상 고정금리
이때 소득공제 한도는 연간 1800만 원이며, 한도 내 이자상환액 전액을 소득 공제해주죠. 체증식의 경우 이자상환액이 많지만, 그만큼 연말정산 때 소득공제액도 크기 때문에 납세액이 작아지게 됩니다.

세 번째 이유는 자산가치의 상승입니다.
체증식의 경우 만 40세 미만일 경우 활용이 가능합니다. 이 말인 즉, 자녀들의 교육이나 직장 등 여러 이유로 이사해야 할 경우가 생긴다는 것이죠. 아마 그 기간이 길어진다면 물가상승률만큼 자산가치는 올라있을 것입니다. 대출원금보다 자산가치가 점점 커지게 되는 거죠. 결국 우리는 이사 때 그 차액을 받게 될 겁니다.

단, 체증식은 조건이 있습니다. 만 40세 미만 연소득 7000만 원 이하일 때만 받을 수 있다는 것이지요. 사회초년생일수록 발 빠르게 움직여야 할 때일 겁니다.

 

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집을 살 때 대출 없이 살 수 있다면 얼마나 좋을까요.
그러나 대부분의 사람들은 주택 구매를 하기 위해선 대출을 활용할 것입니다. 더군다나 부동산은 묶여있는 돈이기 때문에 대출을 최대한 활용해야만 그 효과가 크죠.
지금 우리나라의 대부분 지역은 부동산 규제로 LTV40%를 적용 중에 있습니다. 이 말인 즉, 주택가 또는 매매가의 40%~50%만 대출이 가능하다는 말이겠지요.
그러나 앞서 설명해드렸던 정책대출을 이용한다면 최대 70%까지 대출이 가능하므로, 내 집 마련에 좀 더 가까워지실 수 있을 겁니다.
또한 정책자금을 최대한 활용한다면 부동산 자산가치 상승뿐만 아니라 매년 연말정산 때도 기대할 수 있을 겁니다.

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