부린이를 위한 부동산 용어 정리 2탄! LTV, DTI, DSR?

부린이를 위한 부동산 용어 정리 1탄! 건폐율, 용적률은?

안녕하세요, 오겜의 오겜만족 재테크정보공유, 부동산 편입니다.

저번 시간엔 부동산용어 정리 1탄, 건폐율과 용적률에 대해서 알아봤습니다.

오늘은 부동산 구매를 위해 대출 시 필수로 알아야 할 개념인

LTV, DTI, DSR 용어에 대해서 알아보겠습니다.

3가지 용어는 부동산 대출규제로 인해 중요한 개념으로 자리 잡았는데요.

차기 정권에서 대출규제완화를 한다고 하니, 그전에 용어 개념을 익히 알아둘 필요가 있을 겁니다.

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LTV (주택담보대출비율, Loan to Value Ratio)

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주택 담보가치에 따른 대출비율
은행 부실방지 목적(원활한 부동산 채권 회수)
주택 구매 시 대출금 한도로 적용

지역별 LTV 기준 (출처 : 부동산계산기.com)

LTV(%) = 대출금액 / 주택담보가치
단, 동일 건축물에 선순위 대출, 보증금 등이 있을 경우 대출금액에 포함
LTV(%) = (대출금액+선순위 대출+보증금) / 주택담보가치

LTV란 주택 구매 시 자산가치 대비 대출금액이 어느 정도인지 나타내는 비율입니다. 2002년에 도입되었으며, LTV 도입은 자산 가격 하락 시 은행이 원활한 대출 회수가 가능하도록 도입된 지표입니다.

 

만약 LTV 제한이 없을 경우 부동산 자산의 150% ~ 200% 또는 그 이상 대출을 받을 수도 있겠죠? 이후에 부동산 침체기가 온다면, 그리고 대출받은 사람이 상환이 어려워질 경우 은행은 담보로 잡힌 부동산을 매각해 대출금을 회수해야 할 것입니다. 그러나 매각해야 할 부동산 가격은 내려가 있고, 대출금마저 많이 남아 있기에 부실채권으로 남게 되고 이는 은행의 부도로 이어질 것입니다. (부동산 판돈 < 받아야 할 돈)

이와 비슷한 사례가 미국의 서브프라임발 모기지 사태입니다. 물론 모기지 사태는 담보대출뿐만 아니라 대출 파생상품 또한 연계되었기에 그 파급력이 크게 작용했습니다.

따라서 주택을 구매할 때 일정 비율 이상 대출금을 받지 못하도록 제한하기 위해서 도입되었습니다.

각 대출 경우에 따른 LTV는 아래와 같습니다. (단순 계산 시)

Case 1 : 집값 10억, 주택담보대출 5억 일 경우
5억 / 10억 = 50%

Case 2 : 집값 10억, 선순위 대출 3억, 신규 주택담보대출 2억 일 경우
(3억+2억) / 10억 = 50%

Case 3 : 집값 10억, 월세 보증금 1억, 신규 주택담보대출 2억 일 경우
(1억+2억) / 10억 = 30%

단, 이때 기준이 되는 LTV는 대출기관에 따라 다르나 보통 KB시세를 기준으로 하고 있습니다. 보금자리론의 경우 KB시세-한국 부동산원 평균가 중 높은 값을 기준으로, 시중은행의 경우는 KB시세를 기준으로 하고 있습니다. 또한 정책자금 이외에 시중은행의 주택담보대출을 받을 경우 통상 방공 제라고 하는 소액 임차보증금도 제합니다. 또한 현재는 부동산 규제로 인해 9억을 초과하는 금액의 LTV 한도는 경우에 따라 20~70%입니다.

따라서 예상했던 것보다 실제 대출한도(LTV)는 더욱 줄어들 수 있기에 주택담보대출을 고려하신다면 기관별 상담을 받으시는 게 정확합니다.

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DTI (총부채상환비율, Debt to Income)

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소득에 대한 부채비율
부동산 과열 예방 위해 도입
이자상환 가능 여부로 개인부도 예방목적

DTI(%) = (총대출금 + 이자) / (연봉 * 대출 연수)
주택담보대출 시 DTI(%) = (주택담보대출 원금 + 이자 + 기타 대출 이자) / 연봉 * 대출 연수
  ※ 주택담보대출 원금 포함 = 주택 구매 시 원금상환능력으로 대출규제 목적

앞서 말씀드렸던 LTV는 부동산 자산에 대한 대출규제입니다. 은행의 부도를 방지하기 위한 목적이며, 지금부터 소개해드리는 DTI, DSR은 차주(대출자)에 부도를 예방하기 위해 도입됐다고 생각하시면 됩니다.

LTV만 규제했을 경우는 부동산 상승기에 부동산 가격이 올랐을 때, 또 주택담보대출을 발생시켜 2 주택 3 주택으로 자산증식이 가능합니다.

부동산 상승기 때 LTV만 규제 시 :
A주택 담보대출 → A주택 추가 대출 + B주택 신규대출 → A, B주택 추가 대출 + C주택 신규대출 … (무한반복)

그러나 이 경우 부동산 하락 후 은행이 대출 회수 시 연쇄부도로 이어질 수 있습니다. 따라서 이자상환능력까지 보기 위해 신설된 것이죠. 즉, DTI는 돈을 빌린 사람의 모든 대출 더해, 이자를 낼 수 있는지를 평가하는 지표입니다. 

DTI 규제를 받는 주택담보대출에는 디딤돌 대출, 보금자리론과 같은 정책자금이 해당됩니다.

 

보금자리론 관련 정보 ↓

[부동산] 집을 어떻게 사나요? 내집마련 주택담보대출 정보 및 활용 (1/2) (디딤돌, 보금자리론)

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DSR (총부채 원리금 상환비율, Debt Service Ratio)

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소득에 대한 부채비율
DTI보다 강화된 대출제한 지표
이자상환능력뿐만 아니라 원금상환능력까지 봄
전세자금 대출은 부채액에 불포함 (글 쓴 시점)

DSR(%) = (모든 대출의 원금상환액 + 이자) / (연봉 * 대출 연수)

DSR은 DTI보다 더 강화된 지표입니다. 이자상환능력만을 보는 것뿐 아니라 원금도 같이 갚을 수 있는지 보는 지표죠. 통상 DSR이 70%보다 높으면 이자 갚기도 어려운 위험 차주로 봅니다. 대출금뿐만 아니라 생활비도 지출해야 하기 때문입니다.

DSR산식은 간단해 보입니다. 모든 대출의 원금상환액과 이자를 연봉으로 나누기만 되는 것처럼 보이기 때문입니다.

그러나 대출 종류에 따라 수식에 적용하는 대출 연수가 다릅니다. 해당 표는 아래와 같습니다.

DSR 부채산정방식 (출처 : 여신금융협회, (가계대출)여신심사 선진화를 위한 가이드라인'22.1.3)

조금 복잡해 보이나, 대출 종류에 따라서 대출 연수를 정한 것이 특징입니다. 주택담보대출의 경우 만기까지 대출기간으로 보며, 기타 대출의 경우 위의 표에서 해당되는 기간만큼만 만기일로 본다는 것입니다.

따라서 DSR규제 속에서 대출을 최대한 많이 받으려면 주택담보대출은 기간을 길게, 이자는 낮게 받을 필요가 있습니다. 또한 기타 대출의 경우 할부, 장기 카드대출 같은 짧은 대출은 기간이 긴 주식담보대출 등으로 대환 할 필요가 있겠죠.

앞서 DTI가 정책자금 대출 시 적용되는 지표라면 DSR은 은행권의 대출을 받을 때 적용되는 지표입니다.

 

단, 개인부도를 예방하기 위해서 도입된 DSR이지만 전세자금 대출의 경우 대출액에 포함되지 않는 것은 실수요자의 피해를 예방하기 위해서라고 하나, 중장기적으로 봤을 땐 가계대출 건전성을 위해 도입될 필요가 있을 겁니다.

 

 

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오늘은 주택 구매 시 필수로 알아야 할 LTV, DTI, DSR 용어에 대해 안내해드렸습니다. 해당 지표들은 은행과 개인(차주)들의 부도를 예방하기 위해 도입된 지표로, 우리나라에선 가계대출의 건전성을 확보하기 위해서 운용 중입니다. 

그러나 부동산 대출을 받을 때 누구나 한 번쯤은 거쳐야 하는 용어들이므로 잘 숙지하여 주시기 바랍니다.

 

또한 본문의 내용은 현시점 기준으로 작성되었으나, 대출규제의 경우 정부 정책에 따라 시시각각 변경되므로 대출 전 변경된 내용은 확인하실 필요가 있습니다. 추가로 개인별로 연봉, 부채 등 지표가 다르므로 정확한 대출 지표를 산정하기 위해선 은행과 같은 기관에서 상담받으시길 바랍니다.

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