안녕하세요, 오겜의 오겜만족 재테크정보공유, 부동산 편입니다.
최근 부동산 시장의 열기로 전국 각지의 주택 가격이 급등하였습니다.
이에 부동산 가격 안정화를 위해 재개발, 재건축 촉진과 공급 확대, 대출 완화 정책을 펼친다고 합니다.
건폐율과 용적률은 건축물을 올리거나, 재건축, 리모델링 등 건축 관련 업무를 할 때 필요한 용어입니다. 또한 구축 아파트 매매 시에도 건폐율과 용적률을 참고한다면 추후 투자이익을 얻을 수도 있습니다.
오늘은 부동산용어정리 1탄, 건폐율과 용적률을 정리해드리도록 하겠습니다.
건폐율
대지면적에 대한 건축면적의 비율
낮아질수록 쾌적함은 높아짐 (전원주택단지 등)
높아질수록 건물밀집도가 커짐 (도심지 번화가 등)
건폐율(%) = (건축면적 / 대지면적) * 100
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 나타냅니다. 이때 건축면적이란 건물의 바닥면을 얘기하는 것이며, 건축물의 일부가 바닥에서 떠 있을 경우 그림자를 생각하시면 될 거 같습니다. 쉽게 생각해서 인공위성에서 건물을 봤을때 보이는 면적이 건축면적이 되겠죠.
건폐율이 높아지면 건물-건물 사이에 공간이 좁아지게 되고, 건물이 숲처럼 형성이 될 것입니다. 건물 밀집도는 높아질 수 있으나, 거주지라면 채광, 통풍, 조경 등 여러 문제점이 생기므로 쾌적함은 떨어질 것입니다.
반대로 건폐율이 낮아진다면 넓은 토지(녹지), 공터를 확보할 수 있으므로 쾌적함은 높아질 것입니다.
우리가 생활하는 지역에서 일반적인 번화가를 생각해봅시다. 상업지 구일 경우 건폐율은 높으므로, 건물-건물 공간이 좁고, 빽빽하게 이뤄져 있죠. 반대로 농림지역이나 전원주택단지처럼 건폐율이 낮은 지역은 건물 사이에 마당도 존재하고 공터도 있으므로 좀 더 쾌적하게 보일 것입니다.
건폐율이 높은 곳 : 오피스텔 밀집지역
건폐율이 낮은 곳 : 전원주택단지
일반적인 상황에서 건폐율은 아래와 같습니다. 다만 지방자치단체의 조례 등에 따라서 일부 변동이 있을 수 있으므로 관련 법령을 참고해주시기 바랍니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조)
| 구분 | 지역 | 건폐율 |
| 도시지역 | 주거지역 | 70% 이하 |
| 상업지역 | 90% 이하 | |
| 공업지역 | 70% 이하 | |
| 녹지지역 | 20% 이하 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | |
| 농림지역 | 20% 이하 | |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | |
용적률
대지면적에 대한 연면적의 비율
용적률 = 건물 높이
기존에 용적률이 낮을수록 재건축 시 유리
용적률(%) : 연면적(건물 바닥면적)/대지면적 * 100
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 나타냅니다. 이때 연면적이란 건물의 바닥면적의 합을 얘기하는 것입니다. 건폐율이 일정할 경우 용적률이 높으면 높을수록 건물을 높게 올릴 수 있습니다. 아파트를 예를 들면 5층 이하 아파트와 30층 아파트의 연면적은 다를 것입니다. 쉽게 생각해서 용적률은 건물의 높이라고 보시면 됩니다.
일반적으로 도심지의 용적률은 정해져 있습니다. 그러나 용적률 제한을 완화해준다면 건물을 높게 올릴 수 있겠죠? 그러므로 재건축, 재개발을 시작할 땐 건폐율과 용적률이 낮을수록 사업성이 좋습니다.
그 이유는 대지면적이 높기 때문이며, 추후 용적률을 높였을 때 각 조합원 당 이익이 증가하기 때문입니다.
예시로 기존에 500세대였던 5층짜리 아파트를(용적률 125%) 토지 종상향으로 용적률 250% 한도를 부여받아 아파트를 분양시켰다고 봅시다. 단순 계산으로 보면 세대수가 1000세대로 늘어나 500명의 분양수익만큼 조합원들의 이익이 되겠죠. 물론 세대수는 건물 설계 시 조망, 일조권, 통풍 등에 따라 변경되는 수치입니다.
추가로 상업지구에 있는 오래된 상가주택(용적률 200%)을 매매했다고 한다면, 재건축으로 인한 이점은 더 클 것입니다. 상업 지구의 경우 용적률 한도가 더 높기 때문에 같은 면적에 더 높게 건물을 올릴 수 있기 때문입니다.
일반적인 상황에서 용적률은 아래와 같습니다. 다만 지방자치단체의 조례 등에 따라서 일부 변동이 있을 수 있으므로 관련 법령을 참고해주시기 바랍니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조)
| 구분 | 지역 | 용적률 |
| 도시지역 | 주거지역 | 500% 이하 |
| 상업지역 | 1500% 이하 | |
| 공업지역 | 400% 이하 | |
| 녹지지역 | 100% 이하 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 80% 이하 | |
| 계획관리지역 | 100% 이하 | |
| 농림지역 | 80% 이하 | |
| 자연환경보전지역 | 80% 이하 | |
지금까지 건폐율과 용적률에 대해서 알아봤습니다. 차기 정권에서는 부동산 시장 안정화를 위해 민간주도 공급 확대 정책을 펼친다고 합니다. 우리나라는 도심지에 인구 밀집도가 높아 주택공급을 할 경우 토지를 우선시로 확보해야 합니다. 따라서 재건축, 재개발 규제완화와 정비사업 규제완화 등으로 주택공급을 펼칠 것으로 예상이 됩니다.
이에 입지가 좋고 용적률이 낮아 사업성이 좋은 재개발예정지의 부동산이 뜰지도 모르겠습니다.
건폐율과 용적률은 부동산 투자에 있어서 가장 기본이 되는 용어입니다. 또한 미래에 건물주를 꿈꾼다면 더욱 필요한 용어일 겁니다. 이번 시간은 부동산 용어 정리 1탄, 건폐율과 용적률이었습니다.
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